从中国房地产看非市场化经济行为的深层次影响(房地产市场不存在全国性市场)

从中国房地产看非市场化经济行为的深层次影响

引言

中国房地产市场的快速发展，不仅是中国经济腾飞的重要组成部分，也反映了中国经济中非市场化经济行为的深层次影响。随着中国经济改革的推进，房地产行业经历了由计划经济向市场经济转型的过程，但在此过程中，非市场化因素依然发挥着重要作用，尤其是在土地供应、资金流动、地方政府行为以及政策调控等方面，非市场化经济行为的影响深刻且广泛。

本文将通过分析中国房地产市场中的非市场化经济行为，探讨这些行为对中国经济体系和社会结构的深层次影响。文章首先从中国房地产市场的发展历程入手，分析非市场化经济行为的表现形式；然后探讨这些非市场化行为的根源；接着，分析其对房地产市场的深远影响，最后提出相关政策建议。

一、中国房地产市场的非市场化行为表现

中国房地产市场的非市场化行为主要体现在以下几个方面：

1.1 土地供应的行政干预

土地是房地产开发的核心要素，而在中国，土地的所有权归国家所有，地方政府是土地的出让者和管理者。地方政府通过“土地财政”获得资金，土地供应的决策往往带有浓厚的行政干预色彩。地方政府出于财政收入的考虑，往往通过提高土地出让价格、增加土地出让规模等方式推动土地市场的发展，而这一过程往往忽视了市场需求与供应的平衡。

土地供应的非市场化行为导致了土地资源的错配和房地产价格的波动。一方面，地方政府出让土地时过度依赖土地出让金，导致对土地的供应缺乏足够的市场敏感度。另一方面，土地的供应往往受到地方政府的政治目标和地方利益的影响，忽视了市场供需和城市发展的实际需求。

1.2 信贷政策的偏向性

中国房地产市场的发展离不开银行信贷的支持，而在过去的几十年里，房地产行业的融资方式在很大程度上依赖于政府的政策支持和银行的信贷审批。地方政府和银行为了刺激经济增长，往往通过放宽信贷政策、降低贷款利率等手段，推动房地产市场的繁荣。

然而，这种信贷政策的非市场化性表现为政府过度干预金融市场，银行在房地产贷款时，往往会根据政府的政策指示进行审批，而不完全依据市场需求和借款人的信用状况。这种政策导向导致了房地产泡沫的形成，一旦信贷收紧，房地产市场容易出现剧烈波动，甚至引发金融危机。

1.3 政策调控的反复性和滞后性

中国房地产市场的调控政策往往具有反复性和滞后性。政府为了抑制房价上涨，采取了一系列行政手段，如限购、限贷、限售等措施。然而，这些政策的实施往往缺乏对市场的准确预判，往往是在市场已经发生较大波动之后才出台调控措施，且调控手段往往过于粗暴，未能充分考虑市场的实际需求和供给状况。

这种政策的不稳定性和滞后性使得房地产市场的波动性加剧，也影响了市场主体的行为。开发商、投资者和购房者在面对政策不确定性的情况下，往往采取投机性行为，这进一步加剧了房地产市场的非理性波动。

1.4 市场主体的非市场化行为

除了政府的非市场化行为外，房地产市场中的开发商、投资者和购房者等市场主体也存在一定的非市场化行为。例如，房地产开发商往往通过与地方政府的关系获得土地和政策支持，甚至通过行政手段规避市场规则。购房者则在政策鼓励下，盲目跟风购买房地产，导致了投资行为的非理性化。

这些非市场化行为进一步扭曲了房地产市场的供需关系，导致了房地产价格的非理性上涨，并加剧了社会的财富不平等。

二、非市场化经济行为的根源

2.1 政府主导的经济模式

中国房地产市场的非市场化行为根源之一在于中国长期以来的政府主导型经济模式。中国的经济体制改革虽然逐步推动了市场机制的完善，但由于历史上长期依赖计划经济体制，政府在经济决策中的主导作用并未完全消失。在房地产市场中，地方政府对土地供应的控制和对房地产市场的调控，往往带有较强的行政色彩，缺乏市场化的机制。

2.2 土地财政依赖

中国地方政府财政收入高度依赖土地出让收入，而土地出让价格的提升直接影响政府财政收入的增长。这种依赖土地财政的机制导致地方政府将土地供应和房地产市场作为财政收入的主要来源，而忽视了市场需求和城市规划的长期性。这种依赖性使得地方政府在推动房地产市场发展时，更多关注短期的财政收入，而忽视了长期的经济可持续性和社会稳定。

2.3 市场规则不健全

中国房地产市场的非市场化行为还与市场规则的不健全有关。虽然中国房地产市场已经逐步建立了一些基本的法律和监管框架，但在实践中，市场规则和法律的执行往往存在较大的偏差。尤其是在土地出让、房地产开发和市场交易等环节，存在一定的法律空白或执行不到位的情况，使得市场主体容易通过不正当手段获取利益，进一步加剧了非市场化行为。

2.4 社会文化因素

中国社会的文化背景和历史传统也在一定程度上影响了房地产市场中的非市场化行为。传统上，房地产被视为一种财富积累的方式，购房不仅是为了满足居住需求，更是一种投资和保值手段。在这种文化氛围下，房地产市场中的投机行为和非理性购房行为较为普遍，进一步加剧了市场的不稳定性。

三、非市场化行为对中国房地产市场的深层次影响

3.1 房地产泡沫的形成与破裂

非市场化经济行为最直接的影响就是房地产泡沫的形成。在政府和地方政府的干预下，房地产市场往往会出现价格的虚高和过度的投机行为。信贷宽松、土地供应过度、政策不稳定等因素共同推动了房地产泡沫的形成。而一旦政策发生变化，信贷收紧，房地产市场就容易出现剧烈的波动，甚至引发市场崩溃。

这种泡沫的破裂不仅影响房地产市场本身，还会波及到金融、消费和其他相关产业，甚至可能引发社会不稳定。

3.2 社会财富分配的不均衡

非市场化行为加剧了社会财富的不均衡。在房地产市场中，土地出让和房地产开发的非市场化行为往往导致资源的不公平分配。地方政府通过行政手段将土地资源和财政收入集中于少数开发商手中，而普通购房者则往往面临高房价和购房困难。这种财富的不均衡分配，加剧了社会的阶层固化和贫富差距。

3.3 城市化进程的扭曲

非市场化行为还可能导致城市化进程的扭曲。由于地方政府对土地的控制过于依赖财政收入，往往忽视了城市发展的长期规划和可持续性。过度依赖房地产行业的地方政府往往会忽视基础设施建设、教育、医疗等公共服务领域的投入，导致城市化过程中资源配置的失衡。

四、政策建议

4.1 完善市场化的土地供应机制

要减少房地产市场中的非市场化行为，首先需要改革土地供应机制。应通过增加土地市场的透明度、完善土地出让制度等手段，减少地方政府在土地供应中的行政干预，增强市场的自我调节能力。

4.2 改革地方政府的财政体制

减少地方政府对土地财政的过度依赖，推动地方政府财政收入的多元化。可以通过增加地方政府税收来源、推动地方政府债务市场化等手段，降低地方政府对土地财政的依赖。

4.3 加强房地产市场的监管

加强对房地产市场的法律和政策监管，特别是在土地出让、房地产开发和市场交易等环节，加强对市场行为的法律约束，打击非法和不正当的市场行为。同时，确保房地产市场的政策实施具有连续性和稳定性，减少政策的反复性和滞后性。

4.4 促进社会财富的公平分配

通过加强住房保障政策，提供更多的公共租赁住房和保障性住房，缓解普通民众的购房压力，促进财富的公平分配。同时，应